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没有市场调查，再好的商业规划都是空谈！

市场调研是商业项目成功的基石，为项目中后期定位、规划、招商提供强有力的数据支持，市场调研工作做好了，整个商业项目将水到渠成，相反，如果没有市场调研，再好的商业规划都是纸上谈兵。本文，飙马策划站在专业化角度解析市场调研的重要性及开展流程。
商业项目一定是“调研先行，规划在后”
商业项目无论规模大小，一定是“调研先行，规划在后”的。只有前期做好充分的市场调研工作，才能确保中后期定位、规划、招商等工作的落实。
近年来，很多开发商往往忽视了市场调研工作的重要性，在做商业项目时，为了节省开支、加快进度，从而跳过市场调研工作，直接进行商业规划，却不知没有市场调研数据支撑的商业规划都是纸上谈兵，最后“市场定位不准确”、“功能规划不能满足消费者”等问题频现。所以说在做任何项目之前，充分的市场调研工作是必不可少的，这也是飙马策划一直秉持的工作原则。
市场调研工作的详细开展流程
1市场调研流程。
一般市场调研工作流程分为准备阶段、实施阶段、分析和总结阶段。准备阶段主要工作是提出问题确定调研目标，制定调研计划；实施阶段主要工作为成立调研小组，收集一手和二手资料；分析和总结阶段工作主要为分析调研情况，进行论证，完成调研报告。市场调研的每一步都至关重要，在做市场调研工作一定要严谨、严谨、再严谨。
2市场调研方法。
按照调查资料来分，一般可分为一手资料调研和二手资料调研。一手资料调研包括实地考察、深度访谈、问卷调研等；二手资料调研包括网络公开资料的搜查、企业年报、数据库、专业书籍的搜查等。这两种方法都是市场调研工作行之有效的调研方法。
3市场调研内容。
关于市场调研的内容一般分为以下方面：
（1）宏观环境调研
主要包括项目城市区域人口状况调查、城市总体GDP、人均GDP调查、人均收入、财政收入、消费性支出走势等数据调查；
（2）项目微观环境调研
指项目的用地现状、开发条件，周边环境，对外联系，交通组织等。
（3）行业价值分析
包括行业组成，价值链，以及供需关系等。
（4）整体发展趋势调研
主要包括该行业在世界/国内的产值变化、投资规模、行业政策，发展趋势等。
（5）区域发展情况
主要包括该行业在该区域的产业基础，产值，发展趋势等。
（6）区域文旅商业结构调查
区域文旅商业结构调查主要包括对现有的文旅商业业态信息、文旅主要集中的商圈概况，包括业态名称、定位、分布、规模、价格等等因素，只有充分掌握区域文旅商业结构，才能在后期的定位、规划中做出科学的决策。
（7）商业项目运营模式调查
商业项目开发及运营模式调查主要包括项目区域内商业项目的开发模式，经营模式、提供的服务内容、业态组合、营销策略，对区域的商业项目深度了解，为日后商业项目的开发及运营提供参考。
（8）相关政策调查
相关政策调查主要包括调查国家、地方政府出台的相关红利政策、补贴政策，以及政策的具体实施内容和条件，为本项目日后落地建设奠定政策基础。
（9）客户特征调研
主要包括目标客户的年龄段、喜好偏好、对项目的看法等。
（10）消费者专项调研
消费者专项问卷调查主要针对消费者进行问卷调查，了解消费者的消费需求、消费习惯、消费能力，以及对现有商业项目的满意程度，和对未来商业项目的心理期望、具体的建议，真正掌握消费者的需求，才能方便日后商业项目的长久发展。
（11）项目租售意向调研
主要包括租赁意愿和购买意愿的比例、租售价格的心理价位等。
（12）产品需求调研
主要包括人均面积和总面积需求、产品风格、装修等。
（13）产品配套需求调研
主要包括对住宿、餐饮、物业、第三方服务等需求。
（14）竞品调研
对于周边省市已建成、在建中、规划建设的典型竞品进行全面对标分析，包括区位、价格、产品、配套、入驻企业、租售模式、物业管理相关服务等。
结语：没有市场调研，再好的商业规划都是空谈。市场调研并不是我们最终目的，只是为项目提供数据支撑、参考依据的重要手段，如果没有数据的支撑，空谈理论，再好的商业规划都不能保障商业项目的长久发展。这也是飙马策划在每次操盘项目前期，会利用十天左右的时间进行针对性市场调研的原因，只有这样才能确保项目后期工作的顺利展开。

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