房地产投资前，你做“尽职调查”了么？ |
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很多人可能会对“尽职调查” （due diligence，简称DD）感到陌生，然而，“尽职调查”其实贯穿于房地产投资的方方面面，无论是购买房子还是投资项目，一个谨慎的买家和投资者都应该对他们的投资做一个尽职调查，为其应有的权利和回报提供坚实的保障。
在澳大利亚，由于房地产行业制度完善且有保障，房地产投资项目的准入门槛并不高，无论是这里的居民还是海外人士，可投入金额下至几十万澳元上至几千万澳元参与到投资项目中，因此，“尽职调查”跟我们大大小小的投资息息相关，尤为需要受到重视。
何为尽职的定义
“尽职调查”根据一般的定义是指企业在实施投资、并购或融资等重大经济行为时，投资方（买方）对目标公司的经营状况进行谨慎调查，以评估目标公司（标的）的价值和风险。而对于房地产投资项目而言，一般是指投资人（或金融机构）在对房地产开发项目进行投资（股权投资或债权投资）或对房地产开发企业进行并购时，对项目进行多方面的专业调查，简单来说，就是帮助投资人评估项目的可行性和风险，分析项目是否值得投资。
尽职调查的意义
“尽职调查”是一个相对较广的概念，不同的投资方向给出的定义与涵盖内容有所不同，但是其目的却是不尽相同的。“尽职调查”的意义在于了解每一个项目背后的风险，协助投资人把风险控制在可承受的范围之类，并以此获得最大程度上的回报。
鉴于“尽职调查”是一个复杂且审慎的过程，通常由富有经验的专业投资咨询机构完成，但即使如此，投资人也还是需要对“尽职调查”所涵盖的方面有基本的了解。
尽职调查考核因素
那么，地产类项目的尽职调查一般需要考虑什么因素？豪斯地产投资（HBG）为大家简要概括出以下几点供大家参考：
1
对与项目有着最直接关系的开发商团队和建筑商的经验调查，重点考察其历史开发项目，包括储备项目、已建项目、在建项目，详情应包含项目名称、位置、占地、总建面、业态分布、投资额、工程进度、开盘时间、销售成交情况、销售单价、历年去化情况、已实现收入等。从这些方面考量开发商和建筑商的成熟度，最大程度地降低下一个项目的开发风险。如果是对于在将建的项目而言，需要重点考核项目的预售情况，这很大程度说明了项目的可行性与投资利润空间。
2
需要了解开发商的财务资料，包括最近一期的财务报表、最近一期主要科目明细说明、现有贷款情况说明（发生时间、贷款额、类型、担保措施、偿还情况、贷款机构、利率等）、开发商对外担保情况（担保额、融资机构、利率、偿还情况、担保附加条件等）、各金融机构评级情况等。
3
对投资项目本身的资料调查，谨慎了解项目是否已获得相关政府批文,如开发许可(Development Approval)、设计方案、规划意见书、项目投资情况（总投、已投、未投及相关凭证）、项目施工情况、项目销售情况、项目资金筹措情况说明、项目已抵押情况说明（含评估报告）、项目预期销售（或经营）方案、项目预期现金流预测等。
4
了解项目的退出策略，如项目完成后银行是否能对其进行再次贷款、项目完成后的价值评估、出售周期、资本回收周期等。
然而，以上几点仅是简述，实际中的“尽职调查”是个专业、复杂且审慎的过程，还需结合专业会计与法律方面的考量。房地产投资开发是一个动态过程，收益大小与项目的风险挂钩，“尽职调查”对项目的可行性发挥着不可或缺的作用，做好前期工作才能帮助我们明智地投资，实现收益最大化。
成功优质投资项目
以下是HBG通过成功的“尽职调查”为客户筛选出的优质投资项目（包括股权投资、债权投资、投资房等）：
1. 于去年10月下旬推出伊甸园（西座）后，预售活动非常活跃，总销售额为98套公寓中的42套，即43％。
（项目详情可点击图查看，股权投资详情欢迎咨询HBG专业投资顾问）
2.由当地知名开发商Edge Visionary Living开发的“植物园公寓”已顺利达成销售目标并已动工。
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